Итак, я исхожу из того, что вы решили - хватит спонсировать алчных арендодателей - пора купить своё собственное жилище в этой чудесной, плоской, предсказуемой стране - Нидерланды!
Что ж. Читайте дальше.
Проверим, что у вас в плане финансовых возможностей. Если у вас уже денег достаточно для покупки дома, то мои советы вам, наверное, ни к чему - наверное, мне бы следовало послушать ваши. Если денег совсем нет, или есть сколько-то, то вам необходима ипотека. Ипотека - это кредит под залог жилья, который выдают банки и специализированные финансовые учреждения (hypotheekverstrekkers).
Выдавальщики ипотек смотрят на два основных момента:
Если вы с вашим партнёром получаете суммарно скажем 45000 евро в год - то вам финансируют 5 раз по 45 = 225 тысяч евро. Учтя 8% накладных расходов на покупку (6% налог на передачу недвижимости (overdrachtsbelasting) и примерно 2% прочих затрат (2012: налог снизили до 2%, соответственно будет не 8 а 4 процента в сумме)), получим максимальную стоимость дома примерно в 208000 евро. Для не очень центральных районов и/или скромных запросов может оказаться вполне достаточно.
Что делать, если всё же хочется купить жильё побольше/поцентральнее или затеять масштабную перестройку/ремонт? Вариант самый простой - привнести своих денег. Например продать квартиру недавно преставившейся прабабушки в Бибирево, или откопать зарытое в разгар перестройки золото партии. Если не получается, то надо просить оценить финансирование не из дохода (inkomen) а из месячных затрат (maandlasten), и брать ипотеку с частичным или полным невозвратом долга. Тогда с 45 тысяч дохода можно взять до примерно 300 тысяч финансирования. (2012: увы, уже всё совсем не так... кризис вызвал повышение критериев, кому и сколько можно давать денег, надзорный орган AFM не даёт банкам финансировать лишнего).
Сейчас, видимо, стоит сказать пару слов об ипотеках и их типах. У неподготовленного человека от всех этих префиксов - aflossingsvrij-, annuiteit-, lineair-, belegging-, spaar- и прочего рябит в глазах и начинает тошнить. У меня тоже рябило, но не отчаивайтесь, всё на самом деле не так уж и сложно.
Итак, ипотека обычно даётся сроком на 30 лет. Всё это время вы платите проценты по долгу - или оставшейся его части.
Варианты ипотек крутятся вокруг следующих моментов:
Aflossingsvrijhypotheek - это ипотека без отдачи долга. (2012 - похоже, что данный сорт ипотек хотят максимально выпилить... государство хочет, чтобы ипотечный долг в конце гасился)
Spaarhypotheek - это когда вы копите денег на отдачу долга на накопительном счету (на накопления начисляется маленький процент, не более 3%, но нет рисков). (2012 - появился и пока ещё существует вариант, когда денег на отдачу долга накапливается на "спаренном" с основным счётом сберегательном счету, процент по которому всегда равен тому, что вы платите по основной сумме долга, при этом остаток по счёту НЕ попадает в box 3! Гуглите spaarrekening eigen woning для подробностей. Налогово-технически, трюк состоит в том, что через 15 лет, имея основную сумму долга 200000 евро и на сберегательном счету 100000 и если процент по ипотеке, скажем 5% годовых, то вы платите 10000 банку и получаете на свой сберсчёт 5000 от банка. По факту банку вы платите нетто проценты с суммы 100000. При этом для налоговой вы остаётесь должны 200000 и соответственно честно списываете все 10000 их как hypotheekrenteaftrek с box 1. При этом НЕ платите 1.2% с остатка в 100000 минус необлагаемый минимум. Короче, сплошной профит... только нет уверенности в том, что это долго просуществует.)
Beleggingshypotheek - на инвестиционном счету (на накопления процент побольше, по историческим данным - около 8%, но есть ненулевой шанс получить отрицательный доход). (2012 - сейчас только безумец может связываться с подобной лотереей)
Annuiteit- и lineaire- это разновидности ипотек с отдачей долга, при которых в ваших ежемесячных выплатах разное соотношение используется для соответственно уплаты процентов и отдачи долга. Желающие могут почитать тексты на тематических ресурсах.
Ипотеку можно резать на кусочки по вкусу (с некоторыми ограничениями), т.е. взять 50% aflossingsvrij, 30% spaar- и 20% beleggingshypotheek. (2012 - резать можно, с учётом того, что aflossingsvrij ипотеки как таковые власти хотят выпилить, чтобы уменьшить утечки госденег на aftrek)
Почему выгодно брать aflossingsvrij? По двум причинам, вытекающим одна из другой. Во-первых, нидерландские мытари (Belastingdienst) помогают вам платить проценты по ипотеке, позволяя вычитать их из налогооблагаемого дохода. Если долг продолжает оставаться высоким, то с точки зрения налогового возврата (renteaftrek) форма aflossingsvrij - наиболее выгодная. А во-вторых, из-за во-первых, ваши месячные затраты на обслуживание долга могут оказаться достаточно низкими для того, чтобы взять не 225000 евро, а все 270000. (2012 - выше уже сказано несколько раз - это уже неправда)
Ах, ужас - 30 лет кончились, а долг [полностью] не отдан, что делать? Не отчаивайтесь. Если не удастся накопить на полную отдачу долга, то через 30 лет купленное за 300 тысяч жильё можно будет (скорее всего) продать за миллион и на сдачу (700 тысяч) купить что-нибудь поменьше в тихом местечке. На совсем крайний случай можно будет продолжать платить проценты - ведь в 2030х годах они наверняка будут сравнимы с платой за электричество или воду... (2012 - ах, оптимизм... оптимизм... за цену 2006 года эту же квартиру сейчас продать вполне можно, но до миллиона ещё далеко...)
С другой стороны, вероятно, что через 10 лет к власти придут левые, социалисты, и их друзья - и налоговый возврат будет отменён или ограничен. Не говорите потом, что я вас не предупреждал. (2012 - аххаха, ну вот, похоже, пришли, только не левые а правые и вообще не пойми кто...)
Теперь ещё пара важных терминологических моментов, на этот раз о цене жилья.
Жильё имеет цену свободной продажи (vrije verkoopwaarde) - за сколько примерно это жильё уйдёт на свободном рынке, если не торопиться. Цена дома при срочной продаже (executiewaarde) составляет примерно 85-90% от цены свободной продажи. Executiewaarde определяет потолок риска банка - если вдруг всё пойдёт не так, как хочется, то жильё придётся продать - и уйдёт оно, разумеется, не за полную цену. Executiewaarde банку удастся вернуть, а всё что выше - он потеряет.
Всё - надеюсь, теперь никакими терминами вас не испугать.
Ещё один момент. Для покупки дома необходимо финансирование примерно в 125% executiewaarde. Многие банки не дают более 75% executiewaarde и вообще никто не даёт больше 100% executiewaarde без отдачи долга (aflossingsvrij), поэтому при отсутствии собственных средств часть долга вам таки придётся отдать. Из этого вытекает ещё один неприятный момент - многие банки требуют застраховать жизни вас и вашего партнёра на сумму, которая должна быть отдана или хотя бы половину её. Премии по этим страховкам могут достигать нескольких десятков евро в месяц, и платить их придётся все 30 лет. Если умирать из вас никто не собирается, это весьма невыгодно, но куда деваться... (2012 - с другой стороны, неглупо будет застраховать жизнь наиболее зарабатывающего партнёра, чтобы в случае его внезапно-трагической кончины менее зарабатывающий, или вообще не зарабатывающий мог бы полностью рассчитаться с ипотекой... даже если она частично и aflossingvrij. Полагаю, сейчас должны быть достаточно выгодные решения.)
И наконец, последнее. Если вы гражданин Нидерландов или имеете verblijfsvergunning onbepaalde tijd - любой ипотекарь будет вам рад продать ипотеку. Если же ваш VTV пока что bepaalde tijd, то, с одной стороны, ипотеку взять можно, но с другой - многие хорошие варианты вам будут недоступны. Rabobank, Fortis ASR и Obvion к примеру, замечены в том, что идут навстречу экспатам с bepaalde tijd. Postbank, Bank of Scotland и Argenta посылают нафиг. Какие-то нюансы могут быть в том, нужно ли вам <=100% executiewaarde, или всё-таки больше. (2012 - всё поменялось 100 раз, надо ходить и разговаривать. В любом случае, имеет смысл обойти все большие банки - ING, ABN Amro и Rabobank.)
С финансами вроде разобрались. Теперь надо определиться с местом - городом и районом. Критерии у всех, разумеется, разные - вид из окна, люди на улицах, логистические моменты (близость культурных центров, работы, школы для детей). По конкретным городам и районам советов давать поостерегусь, опишу лишь общую схему.
Итак, в любом случае должно у вас быть примерное ощущение того, где бы вам хотелось купить жильё.
Для начала идём на funda.nl и прицеливаемся в желаемые местности, где жильё вписывается в оцененные главой выше финансовые возможности. Там в частности есть удобный режим карты, которую долго и медитативно можно просматривать.
Если увидите конкретно по виду подходящий объект - берите его на заметку.
Далее, самый важный момент - рекогнисцировка на местности. Не доверяйте фотографиям и описаниям - для составления мнения о каждом более-менее интересном объекте надо _лично_ туда ехать, ходить по улицам, смотреть по сторонам и прислушиваться к ощущениям. Ответьте для себя на вопрос - хочу ли я, чтобы эта местность окружала мой дом? Посмотрите на прохожих - это скорее всего ваши потенциальные соседи. Что находится на соседних улицах? Жилые дома, магазин, рынок, тюрьма, психбольница, церковь, мечеть? Является ли улица проходной/проездной - как раз для вас, если вы любите шум и суету? Или лежит в стороне от массивных потоков людей/машин - идеально для социофоба в душе?
Короче, всегда сначала лично осматривайте район - езжайте туда и лично составляйте мнение. (2012 - Google Street View решает !!!11.)
Глядя потом на карту на funda.nl, вы уже будете представлять себе, что это за жильё и что его окружает - и стоит ли договариваться его смотреть.
Значит, с районами мы примерно определились. Не обязательно район должен быть один, их может быть несколько. Хорошее жильё не будет вас дожидаться, поэтому если ваше время ограничено, то мониторьте funda.nl и другие маклерские сайты каждый день по всем выбранным вами районам, оценивая каждое вновь поступающее предложение. Некоторые маклеры шлют каждый день все новые предложения бесплатно по емайлу.
Слухи о том, что хорошее жильё не публикуется на funda сразу, изрядно устарели. Для маклера чем больше предложений - тем лучше, и чем дороже уйдёт жильё - тем выше вознаграждение этого маклера, поэтому в его лучших интересах как можно скорее выставить объект на всеобщее обозрение. Нанимать маклера для поиска жилья и платить ему за это 2 процента от стоимости - роскошь, которую могут себе позволить только истинные сибариты. Всё равно купить нечто за его executiewaarde (т.е. за 85 процентов от реальной цены) вам не удастся - во-первых, считанные десятки домов в год продаются в результате расторжения ипотеки, а во-вторых, такие аппетитные предложения маклеры наверняка делят между собой.
Если жильё для вас выглядит достаточно интересным - звоните сразу же маклеру и договаривайтесь его смотреть. Если жильё популярно, то маклер устраивает день открытых дверей (open huis) - дата и время, когда вы с десятком других заинтересованных можете посмотреть дом. Это в общем-то не очень хороший признак - значит, у хозяина будет несколько предложений, и сторговать много не удастся. Если желающих не так много, то вы договариваетесь с маклером персонально. (2012 - покупатель нынче зверь редкий, поэтому не вы будете охотиться за жильём, а жильё - за вами. Теперь день открытых дверей обычно проводят для нескольких объектов в одном районе, чтобы завлечь как можно больше потенциальных клиентов, время которых при этом экономится).
Вообще, если вы справились освоить наречие аборигенов хотя до уровня чтения, имеет смысл вступить в члены общества владельцев собственного жилья - Vereniging Eigen Huis (www.veh.nl). У них на сайте вы сможете разжиться литературой для потенциальных домопокупателей, которая достаточно подробно и понятно описывает процесс приобретения дома, квартиры, новостроек и прочие тонкости. У них же можно заказать со скидкой различные услуги - например оценку качества строения (bouwkundige keuring), оценку дома (taxatie), нотариуса (notaris) - а также маклера, который поможет вам торговаться (aankoopmakelaar). Если дом новый или вы уверены в своём мнении по поводу оценки его качества, услуги, которые вам точно потребуются - это нотариус и оценка дома.
ВАЖНО ЗАПОМНИТЬ: Никогда не сразу говорите маклеру в процессе просмотра, что дом вам нравится и вы хотите его купить. Это будет трактовано как желание купить дом по запрошенной владельцем цене, которая практически всегда может быть уменьшена. (2012 - о да, ещё как!)
Маклер обязан вам правдиво ответить на все ваши вопросы, но не обязан рассказывать о том, чего вы не спрашиваете. Поэтому, если знаете, о чём спрашивать - спрашивайте. Не знаете - найдите или наймите того, кто знает.
На что надо смотреть? Если вы покупаете жильё не старше 20 лет, то там ещё в принципе вряд ли что-то может быть плохо. Если вы покупаете старый дом, то если на первый взгляд он вам нравится - то во избежание попадания на пятизначные суммы по ремонту фундамента (иначе дом развалится) имеет смысл пригласить эксперта по оценке качества строения. Это стоит в Vereniging Eigen Huis три с чем-то сотни евро. (Я к примеру категорически не приемлю деревянных перекрытий, а в неплохих с виду домах скажем 1930х годов постройки других просто не бывает, поэтому старые дома для меня отпали как класс и с bouwkundig keuring я не связывался).
(2012 - однозначно рекомендую bouwkundig keuring в любой ситуации. Исправить даже незначительные проблемы с электрикой или отоплением - это минимум пара сотен евро. А если там что посерьёзнее? )
Если вы покупаете квартиру, а не дом, то по голландскому законодательству вы автоматически-принудительно становитесь совладельцем всего здания. Товарищество собственников (VVE) имеет свой собственный бюджет, в который каждый жилец ежемесячно отчисляет определённую сумму. Эти деньги тратятся как на текущие нужды (уборка, освещение лестничных клеток, профилактика лифты и т.п.), так и на более глобальные траты, как то - капремонт кровли. Потрудитесь убедиться, что VVE живёт и здравствует, его бюджет туго наполнен и собираемые с жильцов суммы вменяемы. До 200 евро в месяц это в принципе терпимо, но я видел суммы в 350 и выше.
В некоторых местах, например в Амстердаме, много домов стоит не на собственной земле (eigen grond) а на земле, принадлежащей хементе (erfpacht grond). В последнем случае за пользование землёй приходится платить. Для среднестатистического жителя Амстердама эта сумма может быть в районе 100 евро в месяц, причём как она будет индексироваться - полностью на усмотрение хементы! Поэтому имейте в виду - когда покупается жильё не на собственной земле, erfpacht должно быть выкуплено хотя бы до 2030-2040 года. В противном случае выкуп может обойтись в примерно 35000 евро за 50 лет, по ценам 2006 года. Всё это, понятно, должно отражаться на сравнительной цене жилья - если жильё подозрительно дёшево, поинтересуйтесь, не зарыта ли собака в erfpacht grond, извините за каламбур.
(2012 - строго категорически НЕ рекомендую покупать жильё, стоящее на земле, отягощённой erfpacht. Это мина замедленного действия под вашим жильём, которая взорвётся через 50 лет. И окажется, что надо платить по "рыночной" ставке много сотен евро в месяц. И абсолютно ничего нельзя сделать. Вот кстати, , который запилили безнадёжные борцы с повышением erfpacht... читайте, думайте... хотите ли вы своим детям-внукам подложить такую свинью?
Цитата оттуда: Если вы сейчас платите erfpacht 100 евро в год, после пересмотра цена может составить от 2500 до 7000 в год. Эта сумма может быть проиндексирована раз в год. В этом случае на следующие 50 лет хемента на вас фактически вешает финансовое обязательство от 125 до 350 тысяч евро. Через 50 лет может быть новый пересмотр.
Запомните - запрошенная хозяином цена практически никогда не является окончательной! Чем дольше жильё стоит на продажу, тем больше шансы удачного снижения цены. Кроме того, хозяина могут поджимать иные сроки - к примеру он уже купил другой дом и теперь ему как можно быстрее хочется продать этот. Всегда торгуйтесь до посинения. Каждая сторгованная вами тысяча евро - это удар по ежемесячным выплатам за ипотечный кредит!
Для начала надо определиться, чего хозяин на самом деле хочет. И в этом нам помогает наше тайное оружие - Het Kadaster! На http://www.kadaster.nl всего за несколько евро вы сможете 1) пробить историю продажи объекта по улице и номеру дома и 2) посмотреть транзакции за последние несколько лет в том же районе (postcode). На сайте www.veh.nl тоже есть подобный сервис, дороже и с дополнительной информацией по динамике цен на жильё. На основании этих данных любой, владеющий математикой на уровне средней школы и электронной таблицы Excel, сможет рассчитать "свою цену" за объект. Своя цена - это то, что владельцу скорее всего посоветовал маклер - на основании этих же данных - и ниже которой владелец в отсутствии отягчающих обстоятельств не опустится.
Итак, мы имеем Запрошенную Цену (ЗЦ) и рассчитанную нами Свою Цену (СЦ). Вычисляем нашу Начальную Цену - НЦ = СЦ - (ЗЦ - СЦ). То есть другими словами чтобы Своя Цена была примерно посредине между Запрошенной и Начальной - если владелец хочет 250, а мы вычислили 230, то называем 230 - (250-230) = 210. Звоним маклеру и говорим что-то типа, "алё, мы тут типа домик с вами помнится, смотрели, мда, вот значит хотим мы за него предложить (называете Начальную Цену), на условиях получения необходимого финансирования (ik doe een bod van ... met ontbindende voorwaarden op financiering)". Эта фраза означает, что вы подписываетесь под обязательством купить жильё за названную вами цену если вам дадут ипотеку должного размера. Обычно маклеры сами напоминают про ontbindende voorwaarden, но если вы забудете и вам не напомнят, неполучение вами ипотеки будет означать, что вы попали примерно на 10% стоимости жилья.
Если дом старый, а вы ещё не провели bouwkundige keuring - можно добавить в ontbindende voorwaarden, что ваша цена может быть уменьшена, если, по мнению эксперта, на восстановление жилья потребуется более, скажем 10 тысяч евро.
Маклер связывается с владельцем, и перезванивает вам со словами что типа "ваше предложение безусловно интересно, и хозяин идёт вам навстречу, снижая цену до xxx". Вы соответственно повышаете вашу цену ровно на столько же, и повторяете процесс до тех пор, пока хозяин не упрётся или вы не сойдётесь где-то в районе Своей Цены.
По вполне аутентичным сведениям, можно просить скинуть цену на квартиру если в ней проживал обильно курящий персонаж или обильно метящий кот. Можно сослаться на то, что надо инвестировать в переклейку обоев/перестилку полов, чтобы избавиться от запаха.
Если процесс прошёл как описано выше, то вы договариваетесь через маклера с владельцем, у какого нотариуса и когда вы будете подписывать предварительный договор о продаже. Если владелец или маклер не настаивают на своём собственном нотариусе, то выберите нотариуса, которых предлагает Vereniging Eigen Huis. Расценки у них очень гуманные.
Контракт вам обычно присылают по почте за несколько дней до подписания, поэтому будет время его почитать, или попросить почитать знакомого. Обратите внимание прежде всего на -
У нотариуса в общем-то ничего особого не происходит - вы лично знакомитесь с владельцем, все предъявляют свои паспорта нотариусу. Нотариус долго и нудно читает вслух контракт. Если вопросов нет, вы подписываете контракт и получаете копию на руки. Кроме контракта, владелец вам может отдать копию свидетельства о собственности (eigendombewijs) и, если то что вы купили - квартира, материалы товарищества жильцов (VVE).
Золотой ключик ещё не совсем в кармане. Надо ещё решить вопрос с финансированием. Если время Ч прошло и вы не отказались от контракта - то прежде всего помните о дате А - это ваш последний шанс избежать попадалова на 10% от стоимости!
Итак, вы изготавливаете копии:
И _срочно_ звоните финансовым советникам, назначая им встречи. Можно это даже сделать до того, как идти к нотариусу.
Хотя все советники говорят, что они самые лучшие, разумно сделать примерно следующее - выбрать одного из известных советников (Hypotheekshop, Hypotheker, Independer, VEH Hypotheekservice), одного интернетного советника, и банк, в котором у вас счёт. Каждые 0.1% в вашей ренте это несколько сотен евро в год, поэтому тут имеет смысл отчаянно бороться, а не пускать дела на самотёк.
Каждому советнику вы выдаёте копии вышеозначенных документов и излагаете свои требования по финансированию - какую часть вы хотите aflossingsvrij, и т.п., см. главу про финансы выше.
Далее, если всё идёт хорошо, на вас начинают сыпаться оферты. Оферта - это конкретное предложение по финансированию покупки жилья, с конкретными процентами и конкретными выплатами. Оферта может содержать условия, что она действительна скажем при заключении прилагаемой к ней страховки жизни.
Если вы получаете больше одной оферты, то имеет смысл тому, кто предлагает лучшие условия дороже, сообщить про наличие иных оферт. Есть шансы, что ваш собственный банк выдаст вам ипотеку ниже официальных ставок (я сторговал 0.2%), если припереть его к стенке более дешёвой офертой.
К подписанной оферте должен (почти всегда) прилагаться taxatierapport. На сайте VEH вы сможете заказать оценку (Taxatieservice), это занимает примерно неделю. Оценка обойдётся вам примерно в 0,12% стоимости жилья. Выясните заранее, хочет ли выбранный вами источник финансирования использовать своего собственного оценщика - как правило, нет, но бывают и исключения. Вы скорее всего не хотите заплатить стоимость оценки дважды.
Оферта имеет срок действия, кроме того, сам процесс оформления подписанной вами оферты занимает некоторое время, скажем неделю. Поэтому позаботьтесь о том, что к дате B выбранный вами финансовый институт свяжется с нотариусом и предоставит ему банковскую гарантию на сумму в 10%. Если вы планируете истратить собственные средства на покупку жилья, лучше перевести их нотариусу самостоятельно - банковская гарантия обойдётся в сотню-другую евро, которые вам и самому вполне пригодятся.
После того, как оценка проведена, оферта подписана и отправлена - источник финансирования связывается с нотариусом и передаёт ему необходимые документы. Вы получаете от нотариуса подтверждение заключения сделки и ждёте дату С. В этот день вы едете принимать жильё, потом приходите к нотариусу, подписываете акт передачи и получаете все сопутствующие документы - и, разумеется, ключи от жилища.
Вот и всё. Желаю удачи и долгих счастливых дней в собственном жилье.
Тимур Евдокимов
Амстердам, 2006-2012
